Hvem er vi?

EtGodtSvar ApS er en internetforretning, som har base i Odense. Internetforretningen er etableret i 2008 og har som formål at drive internetsider med oplysninger om juridiske forhold.

Advokat Bjarne Rasmussen, Odense ejer via et holdingselskab EtGodtSvar ApS, og han er samtidig direktør i EtGodtSvar ApS.

Bjarne Rasmussen er selvstændig advokat med møderet for Højesteret. Han har sin advokatforretning i Odense, og han driver advokatforretningen og internetforretningen som 2 selvstændige virksomheder.

Se forretningsbetingelserne.

Du kan på siden betale med følgende kreditkort:

• Dankort
• Visa/Dankort
• Visa
• Visa Elektron
• Master Card
• JCB

EtGodtSvar ApS
Albanigade 15
5000 Odense C

CVR: 31593832

info@etgodtsvar.dk

Når jeg starter eller slutter i en lejlighed

Hvordan er reglerne når jeg får ny lejlighed? Eller skal flytte fra min lejlighed?

Er der en lejekontrakt? Og hvad med flyttesynet? Og vedligeholdelsespligt? Og istandsættelse af lejligheden. Og opsigelsesfrister?

Få et svar her og nu fra en advokat.

Det er ikke et godt råd. Det kræver personlig rådgivning fra en advokat.

Men du har brug for svar NU!

Her kan du læse advokatens svar på 10 spørgsmål: (version 1 – september 2008)

Når du har læst svarene, kan du for 232,50 kr inkl. moms stille dit helt eget spørgsmål, og også få en advokats svar på det indenfor 24 timer!

1. spørgsmål: 

Hvad er egentlig forskellen på de vigtigste love der gælder for leje?

Lejeloven er gammel lov fra 1937, men med talrige senere ændringer.

Lejeloven gælder når der er tale om leje af "hus eller husrum". Og den gælder hvis lejeforholdet ikke er omfattet "af særlige regler i anden lovgivning".

Allerede her bliver det vanskeligt.

En carport kan belyse dette. Hvis carporten er med tag og uden sider er der ikke tale om "hus eller husrum". Hvis carporten er med tag og beklædt på de 3 sider, antages det at der er tale om "hus eller husrum".

"Særlige regler i anden lovgivning" er typisk boligreguleringsloven. Men der kan for eksempel også være tale om landbrugsloven eller byfornyelsesloven. Lejeloven gælder for eksempel heller ikke i erhvervslejemål eller for almene boliger, selvom reglerne kan minde meget om hinanden.

Boligreguleringsloven gælder nu i de fleste kommuner, men den enkelte kommune kan beslutte, at boligreguleringsloven ikke skal gælde i kommunen.

Her må man spørge sig for hos kommunen, som boligen ligger i.

Boligreguleringsloven hedder egentlig "Lov om midlertidig regulering af boligforholdene". Den er knapt så gammel som lejeloven. Den var tænkt at skulle være midlertidig. Men nu har den bidt sig fast, uden at titlen af den grund er lavet om.

Hvis boligreguleringsloven gælder i kommunen, betyder det flere ting. Blandt andet er der særlige regler om lejens størrelse samt om forbedringer og vedligeholdelse.

Men lejeloven gælder ved siden af boligreguleringsloven på de punkter som boligreguleringsloven ikke specielt dækker.

Erhvervslejeloven gælder for leje af "lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse".  

Det afgørende er hvad der står i lejekontrakten om lokalernes anvendelse.

Et eksempel: Hvis der står at lokalerne udlejes til butik, men lejeren  selv bor i butikslokalerne, er det Erhvervslejeloven der gælder. Dog er situationen en anden hvis udlejer har accepteret at butikken bruges til privatbolig. Eller hvis udlejer ved at butikken bruges til privatbolig. 

Erhvervslejeloven er nyere end lejeloven og boligreguleringsloven. Det skinner tydeligt igennem i dens formuleringer og opbygning. Den er lidt nemmere at "gå til" end lejeloven og boligreguleringsloven.

Almenlejeloven gælder ved leje af almene boliger.

Det gælder almene boliger som tilhører en almen boligorganisation. Det gælder almene ældreboliger, der tilhører en kommune eller en region eller en selvejende institution. Det gælder ustøttede almene plejeboliger. Og det gælder almene ungdomsboliger der tilhører en selvejende institution.

Loven er oprindeligt fra 1997. Den regulerer nu på udmærket vis reglerne for lejeforholdet i de almene boliger.

2. spørgsmål:

Hvad betyder ordet præceptiv?

 

Præceptiv betyder ufravigelig. Eller sagt med andre ord: Hvis en lov er præceptiv, betyder det, at loven ikke kan fraviges.

Lejeloven er på de fleste punkter præceptiv. Men til fordel for lejeren. Eller som lejeloven siger det: Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Et eksempel: Lejeren skriver under på en lejekontrakt om en beboelseslejlighed. I kontrakten står at udlejeren kan opsige kontrakten med 1 uges varsel. Det er i strid med lejeloven. Lejeren er derfor ikke bundet af denne bestemmelse. Og udlejer kan derfor kun opsige med det varsel der er i lejeloven. Efter at have fået den ugyldige opsigelse kan lejeren dog acceptere det ugyldige varsel.  

Boligreguleringsloven er ligeledes på de fleste punkter præceptiv til fordel for lejeren.

Erhvervslejeloven er "både og". På enkelte punkter er den præceptiv til fordel for lejeren. Men på en lang række punkter kan udlejer og lejer frit aftale andet end det der står i erhvervslejeloven.

Almenlejeloven er på de fleste punkter præceptiv. Og det gælder både i forhold til udlejer og lejer. Her er almenlejeloven således anderledes end for eksempel lejeloven.

3. spørgsmål:

Hvorfor skal man vide hvem der ejer ejendommen?

 

Udlejer er den ansvarlige overfor lejer. Lejer kan derfor kun rette krav mod den udlejer der står på lejekontrakten.

Det er der blevet snydt med.

Et eksempel: Udlejeren har selv lejet en lejlighed til beboelse af ejendommens ejer. Eller har måske slet ingen aftale med ejendommens ejer. Lejeren betaler depositum og forudbetalt leje til udlejer og således ikke til ejeren. Beløbet svarer til ½ års leje. Ved fraflytning skal lejer have depositummet tilbage. Udlejer har brugt pengene og kan ikke betale. Her kan lejeren ikke gå til ejendommens ejer og kræve depositummet tilbage. Hvis der var lavet lejeaftale med ejendommens ejer, ville lejer kunne få depositummet tilbage.

Det skyldes, at lejeloven har en bestemmelse om, at en lejers rettigheder i realiteten har sikkerhed i ejendommen.

Men ejendommens ejer skal være med i aftalen.

Det kan tjekkes på tinglysningen hvem der ejer ejendommen.

4. spørgsmål:

Hvorfor er det vigtigt at få den rigtige lejer sat på kontrakten?

 

Lejer er den ansvarlige overfor udlejer.

Udlejer kan derfor kun rette krav mod lejeren.

Hvis flere (voksne) skal benytte lejligheden er det derfor en god ide at få alle med på lejekontrakten.

Noget andet er, at det også kan få betydning hvis lejer er et ægtepar eller et samlevende par.

Et eksempel: Et ægtepar lejer en beboelseslejlighed, men kun den ene står på lejekontrakten som lejer. Hvis de går fra hinanden, vil den af parret der står på lejekontrakten, kunne have en fordel når det skal afgøres hvem der kan beholde lejligheden. Et andet eksempel: Et samlevende par lejer en beboelseslejlighed, men kun den ene står på lejekontrakten som lejer, men den anden har betalt depositum og forudbetalt leje uden at det står i kontrakten, og uden at udlejeren ved det. Hvis de går fra hinanden, er det den der står på lejekontrakten som får depositum og forudbetalt leje tilbage.  

5. spørgsmål:

Hvad lejes egentlig?

Det der lejes, er det der står i lejekontrakten.

Helt enkelt.

Det er derfor vigtigt, at alle aftaler står i lejekontrakten.

Eksempel: Der lejes en lejlighed på 2. tv. Udlejeren siger, at der jo også er et skur udenfor og et rum i kælderen som hører til. Hvis det ikke står i lejekontrakten, kan lejeren ved indflytningen få problemer hvis udlejer har "glemt" det han sagde.

I lejekontrakten vil som regel stå et antal m2 på det der lejes.

Det er ikke altid disse m2 passer.

Opmåling af en lejlighed sker efter nogle helt specielle regler, der er fastsat i en offentlig bekendtgørelse.

Lejlighedens areal kaldes bruttoetagearealet. Her er det de ydre mål der tæller. Det betyder, at ydermurene tælles med i arealet. Og halvdelen af muren til nabolejligheden tælles med i arealet. Ligesom andel af opgang tæller med.

På den måde vil lejligheden måske på papiret være meget større end det man kan regne sig frem til ved at tage lejlighedens indvendige mål.

Og lejer (eller udlejer) kan føle sig "snydt". Men hvis oplysning om m2 stemmer med en korrekt opmåling af lejligheden, er der er ikke gode juridiske muligheder for at vinde en sag om erstatning eller afslag.

6. spørgsmål:

Hvad må det bruges til?

Lejligheden må bruges til det der står i kontrakten.

Helt enkelt.

Typisk vil der stå til "beboelse". Det betyder, at lejer må bo der med sin familie.

Men der må ikke drives erhverv fra lejligheden. Heller ikke "lettere" erhverv i form af frisørsalon eller revisionskontor.

Omvendt kan lejeren sagtens indrette en hjemmearbejdsplads med telefon og PC, og så arbejde fra lejligheden.

Mellem disse eksempler er der en "gråzone".

Et moment der kan tælle med i vurderingen, er om der i et vist omfang kommer kunder til lejligheden. Hvis ja, vil der kunne være tale om erhverv.

Hvad med en dagplejemor, som modtager børn i dagpleje. Er det erhverv?

Selvom det er dagplejemoderens levebrød, er det antaget at dette ikke er erhverv. Og det er således tilladt i beboelseslejligheder.

I kommuner hvor boligreguleringsloven er gældende, kan der være regler for antallet af beboere i en lejlighed. Kommunen kan have vedtaget, at der højst må bo 2 personer pr beboelsesrum i lejligheden.

Hvis en storfamilie flytter i en lejlighed, vil det være en god ide, at spørge hos kommunen inden lejekontrakten indgås.

7. spørgsmål:

Hvornår må man sætte i stand og flytte ind?

Det må man fra den dato hvor man har overtaget lejligheden.

Den tidligere lejer har efter lejeloven et opsigelsesvarsel der løber til "den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag". Og den tidligere lejer skal "være fraflyttet senest kl 12.00 på fraflytningsdagen".

Kl 12.00 er således skæringstidspunktet.

Hvis ny lejer skal ind og sætte i stand før dette tidspunkt, kræver det en udtrykkelig aftale med udlejer og eventuelt også tidligere lejer, hvis denne stadig disponerer over lejligheden.

Almenlejeloven har dog en særlig regel.

Hvis lejeren har pligt til at istandsætte ved fraflytning, kan det aftales, at den nye lejer først får rådighed over lejligheden op til 14 dage efter overtagelsen af lejligheden.

8. spørgsmål:

Hvorfor fotografere lejligheden?

Et fotografi er altid godt som bevis.

Og det gælder i hele lejeperioden.

Ved indflytningen i en nyistandsat lejlighed, kan der være nogle skavanker som ikke er udbedret da lejligheden blev istandsat.

Et eksempel: Der er nogle dybe mærker på den indvendige side af den nymalede entredør. Udlejers håndværker - det kunne være gulvafhøvleren - har lavet dem efter malingen af døren. Lejer har pligt til at reklamere over den slags til udlejer senest 2 uger efter begyndelsen af lejeforholdet. Det overholder lejer ved rettidigt at skrive til udlejer at der er "skade på entredøren". Udlejer skriver tilbage at det er korrekt, og at han godt ved det, men hvis lejer kan leve med det, vil udlejer ikke gøre noget ved det. Det accepterer lejer. Da lejer flytter fra lejligheden 5 år senere, kræver udlejer at lejer skal betale for udbedring af mærkerne ved at der sker udskiftning af dørpladen. Udlejer argumenterer med at mærkerne ikke var der ved lejers indflytning, og at "skade på entredøren" i virkeligheden blot dækkede over en ridse ved låsen. Her er det godt at have taget fotos ved indflytningen, og sørge for at både udlejer og lejer har et eksemplar med dato på og eventuel underskrift på hvert foto fra både udlejer og lejer.

Tilsvarende gælder hvis der sker skader i lejligheden medens lejer bor i den, og det er skader som ikke skyldes lejeren.

Det kan for eksempel være fugtskade efter stormvejr som har revet tagsten af ejendommens tag.

Her kan fotos ,både af taget og skaderne i lejligheden, være gode at have, hvis der ved fraflytningen opstår uenighed om betaling for reparation af følgerne af fugtskaden.

Ved fraflytning kan det være godt at have fotos af lejligheden. Fotos som for eksempel er optaget ved flyttesynet.

Når lejligheden efter flyttesynet nyistandsættes, oplever lejer ofte, at regningen for istandsættelsen er meget stor. Med fotos som bevis vil det være lettere at overbevise udlejer, og senere måske huslejenævnet eller retten, om at beløbet bør nedsættes.

9.  spørgsmål:

Hvordan kommer jeg ud af kontrakten?

Du kan opsige din lejlighed.

I lejeloven gælder der en række regler for det.

Der er 3 måneders opsigelsesvarsel. Varslet er til den 1. hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Men er lejer gift, kan lejer ikke opsige familiens bolig uden tilladelse fra ægtefællen.

Lejer bor i lejligheden i opsigelsesperioden, og skal betale husleje som sædvanligt i opsigelsesperioden, (medmindre der er forudbetalt leje, som kan "bos op").

Hvis lejer flytter inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejer forsøge at leje lejligheden ud igen. Bliver lejligheden ikke udlejet igen så hurtigt det er muligt, kan udlejer miste retten til at få leje fra lejer i den del af opsigelsesperioden der er tilbage.

Hvis lejligheden bliver udlejet igen i opsigelsesperioden, slipper den nu tidligere lejer for at betale leje i resten af opsigelsesperioden.

10. spørgsmål:

Hvordan kommer jeg fra lejligheden igen?

Du skal være flyttet senest kl 12 på fraflytningsdagen.

Inden da har du som lejer pligt til at lade udlejer besigtige lejligheden.

Indenfor nogle rammer bestemmer lejer tidsrummet for denne besigtigelse.

Senest 8 dage før fraflytning, skal lejer give besked til udlejer om lejers nye adresse.

Senest 2 uger efter fraflytningsdagen, skal udlejer rejse sit krav, hvis der er noget der for eksempel skal istandsættes.

Overholder udlejer ikke denne frist, kan udlejer ikke senere kræve betaling.

Der er dog nogle undtagelser. Hvis lejer for eksempel har handlet svigagtigt, kan udlejer også komme med krav efter 2 ugers-fristen.

Nøglerne skal afleveres ved fraflytningen.

Sker det ikke, kan der senere opstå vanskeligheder med at bevise hvornår lejligheden blev fraflyttet. Og det kan få betydning når det skal vurderes om fristerne ovenfor er overholdt.

Nu har du læst advokatens svar.

Og er forhåbentligt blevet lidt klogere.

Men alligevel sidder du måske tilbage med dit helt eget spørgsmål som ville være rart at få en advokat til at svare på. Og uden alt det der med at ringe og bestille tid og måske skulle finde oplysninger om din årsopgørelse og retshjælpsforsikring og skrive under på blanketter....

Det har du også mulighed for.

Du kan stille et kort og konkret spørgsmål direkte til advokat Bjarne Rasmussen.