Hvem er vi?
EtGodtSvar ApS er en internetforretning, som har base i Odense. Internetforretningen er etableret i 2008 og har som formål at drive internetsider med oplysninger om juridiske forhold.
Advokat Bjarne Rasmussen, Odense ejer via et holdingselskab EtGodtSvar ApS, og han er samtidig direktør i EtGodtSvar ApS.
Bjarne Rasmussen er selvstændig advokat med møderet for Højesteret. Han har sin advokatforretning i Odense, og han driver advokatforretningen og internetforretningen som 2 selvstændige virksomheder.
Du kan på siden betale med følgende kreditkort:
-
Dankort
-
Visa/Dankort
-
Visa
-
Visa Elektron
-
Master Card
-
JCB
EtGodtSvar ApS
Albanigade 15
5000 Odense C
CVR: 31593832
info@etgodtsvar.dk
Når jeg bor i lejlighed
Hvordan er reglerne når jeg bor til leje? Betaler jeg for meget i leje? Hvad med mit depositum? Hvem skal vedligeholde lejligheden? Hvad med fugt i lejligheden?
Og er jeg beskyttet af lejeloven?
Få et svar her og nu fra en advokat.
Det er ikke et godt råd. Det kræver personlig rådgivning fra en advokat.
Men du har brug for svar NU!
Her kan du læse advokatens svar på 10 spørgsmål: (version 1 – september 2008)
Når du har læst svarene, kan du for 232,50 kr inkl. moms stille dit helt eget spørgsmål, og også få en advokats svar på det indenfor 24 timer!
1 spørgsmål:
Hvad er den rigtige leje?
Den korrekte leje er en noget diffus størrelse.
I lejligheder hvor alene lejeloven er gældende, må der opkræves en leje der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
For at skyde sig ind på om en leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, skal man efter lejeloven foretage en sammenligning med den leje der er "almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand."
I lejeloven er herudover beskrevet hvilke elementer der skal bortses fra i sammenligningen.
Man må altså med andre ord prøve at se på hvad der normalt betales i nabolaget for en lignende lejlighed.
Hvis det, der normalt betales i nabolaget, er væsentligt mindre end lejen i lejemålet, kan lejeren kræve lejen nedsat.
Der er dog en frist på 1 år for lejeren til at sende sagen i huslejenævnet, og fristen regnes fra det tidspunkt hvor den "forkerte" leje første gang skal betales.
Hvis omvendt lejen for lejemålet er væsentligt mindre end det lejedes værdi, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse med 3 måneders varsel. Udlejeren skal gøre det skriftligt og skal sørge for at give en række nærmere oplysninger der er beskrevet i lejeloven.
I lejligheder hvor også boligreguleringsloven er gældende, gælder andre regler.
Her er det bestemt, at der ved indgåelse af et lejemål ikke kræves en leje som overstiger det beløb som kan dække ejendommens "nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi" Hertil kan der komme en forbedringsforhøjelse i det omfang ejendommen er blevet forbedret.
Uafhængigt af denne beregning, må lejen ikke overstige det lejedes værdi.
Fastsættelse af driftsudgifter, afkast og eventuelt forbedringsforhøjelse sker efter nogle meget komplicerede regler, som for de fleste lejere (og såmænd også for mange udlejere) er meget svære at håndtere.
En lille lettelse er der dog ved de mindre ejendomme.
En mindre ejendom er en ejendom som 1. januar 1995 havde 6 beboelseslejligheder eller mindre.
Lettelsen består blandt andet i, at reglerne om lejefastsættelse i lejeloven kan følges.
I boligreguleringsloven er der også en særlig regel om at den leje og de lejevilkår der aftales, ikke (efter en samlet bedømmelse) må være "mere byrdefylde for lejeren end de vilkår der gælder for andre lejere i ejendommen".
I lejligheder hvor almenlejeloven er gældende, fastsættes lejen efter nogle helt andre regler igen.
Meget kort fortalt må lejen her ikke overstige det beløb der skal bruges til at betale ejendommens driftsudgifter og eventuelle bidrag samt henlæggelser.
Der er en undtagelse fra det der er svaret ovenfor.
Undtagelsen gælder både for de lejligheder hvor lejeloven er gældende, og for de lejligheder hvor også boligreguleringsloven er gældende.
Undtagelsen går ud på, at der i nyere ejendomme er "fri lejefastsættelse" for beboelseslejligheder.
Betingelsen for at der er "fri lejefastsættelse" er, at ejendommen den 31. december 1991 udelukkende blev brugt til erhverv. Eller at ejendommen er taget i brug efter 31. december 1991.
"Fri lejefastsættelse" betyder blandt andet, at lejen ikke kan kræves nedsat, selvom lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Lejefastsættelsen er dog ikke helt fri. Hvis lejen eksempelvis er urimelig høj, kan den kræves nedsat.
2 spørgsmål:
Hvad er omfattet af det der betales i leje?
I lejekontrakten skal være specificeret hvad der betales til.
Specifikationen går typisk på følgende poster: leje, acontobeløb til varme, acontobeløb til vand og bidrag til antenne.
Med andre ord, skal der som regel betales en del mere i "husleje" end det nøgne lejebeløb.
I lejeloven er endvidere udtrykkeligt nævnt at lejen ikke må indeholde beløb til varme. Eller beløb til vand, hvis der er forbrugsmålere. Eller beløb til fællesantenne mv.
En trøst er det dog at betaling til varme og vand er afhængigt af det forbrug der er i ejendommen eller i den enkelte lejlighed. Så her kan der være mulighed for at spare.
Hvis udlejer leverer varme, skal udlejer lave regnskab over forbruget, og sende det til lejer, så det er fremme ved lejer senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb.
Hvis varme leveres fra et såkaldt kollektivt varmeforsyningsanlæg, er fristen dog 3 måneder fra det tidspunkt hvor udlejer har fået oplysningerne fra det kollektive varmeforsyningsanlæg.
Hvis udlejer overskrider fristen, kan udlejer ikke kræve ekstrabetaling af lejer.
Nogenlunde tilsvarende regler gælder for levering af vand.
Antennebidrag er efterhånden blevet en betydelig post, og lejeloven har derfor fået nogle detaljerede regler om det.
Reglerne findes i et helt selvstændigt kapitel om "fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m. v."
Reglerne går i korthed ud på, at udlejer kan kræve udgifterne til sådanne anlæg refunderet af lejerne.
Men i de ejendomme hvor der er individuel valgmulighed for lejeren, skal den enkelte lejer kun betale for de programmer eller tjenester, som lejer har adgang til.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at betalinger til varme, vand og antenne, er "pligtige pengeydelser i lejeforholdet".
Det betyder, at sådanne betalinger skal betales rettidigt på samme måde som selve lejen. Sker det ikke, kan udlejer hæve lejeaftalen.
Eller sagt med andre ord. Udlejer kan smide lejer ud af lejligheden.
3. spørgsmål:
Hvornår skal lejen betales?
I lejekontrakten skal stå hvornår lejen forfalder til betaling.
Det er ikke det samme tidspunkt som det tidspunkt hvor lejen skal være betalt.
I lejeloven er således anført, sidste rettidige betalingsdag er den 3. hverdag i måneden efter forfaldsdagen. Og hvis forfaldsdagen falder på en helligdag, en lørdag eller på grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den følgende hverdag. Hvis den sidste rettidige betalingsdag falder på en lørdag udskydes sidste rettidige betalingsdag til den følgende hverdag.
Et eksempel:
I lejekontrakten står at lejen forfalder til betaling den 1. i måneden. Hvis den 1. er en mandag er det således forfaldsdagen. Sidste rettidige betalingsdag vil da være torsdag den 4. i måneden. Hvis den 1. er en lørdag, udskydes forfaldsdagen til mandag den 3. Sidste rettidige betalingsdag vil da være torsdag den 6. Hvis forfaldsdagen er mandag den 1. og sidste rettidige betalingsdag er skærtorsdag den 4. vil den sidste rettidige betalingsdag være den følgende hverdag. På grund af påsken, og da lørdag ikke tæller som hverdag, vil sidste rettidige betalingsdag i denne situation være tirsdag den 9.
I lejemål hvor almenlejeloven gælder, er reglerne stort set de samme.
4. spørgsmål:
Hvor skal lejen betales?
Lejen skal betales til udlejer.
Men lejeloven giver nogle muligheder for betalingen.
Udlejer skal oplyse om hvor lejen kan betales.
Har udlejeren ikke oplyst om det, skal lejen betales på udlejers bopæl her i landet.
Men lejer kan også indbetale i et pengeinstitut, selvom lejen skal betales på udlejers bopæl. Posthuset er i denne sammenhæng også et pengeinstitut.
Lejen betragtes som betalt på det tidspunkt hvor lejen betales på udlejers bopæl. Hvis udlejeren ikke er der til at tage imod pengene, er det stadig rettidigt, hvis lejeren kan bevise, at pengene rettidigt nåede frem (blev afleveret) på udlejers bopæl.
Ved betaling i pengeinstitut, betragtes lejen som betalt på det tidspunkt indbetaling i pengeinstituttet sker, selv udlejer først får rådighed over pengene en eller flere dage senere.
I lejemål hvor almenlejeloven gælder, er reglerne stort set de samme.
5. spørgsmål:
Hvad bruges depositum til?
Depositum betales til udlejer ved lejemålets start.
Depositum står til sikkerhed for de krav udlejer har overfor lejer, når lejer flytter fra lejemålet igen.
Det kan være krav på istandsættelse, og det kan være krav på betaling af leje som skyldes.
Udlejer har ikke pligt til at sætte depositum ind på særlig konto eller lignende. Det betyder, at udlejer kan bruge depositum til helt andre ting. Men når lejer er fraflyttet, skal lejer have beløbet tilbage, hvis lejer ikke skylder udlejer noget. Og kan udlejer af en eller anden grund ikke betale depositum tilbage, kan lejer i yderste konsekvens sætte ejendommen (som lejer har boet i) på tvangsauktion, og på den måde være ret sikker på at få sine penge.
Depositum forrentes ikke. Det betyder, at udlejer i realiteten har en gratis kredit.
Det kan derfor være en fordel for lejer i stedet at aftale med udlejer, at der stilles en bankgaranti. Men det kræver en aftale med udlejer.
Lejer skal så alene betale en garantiprovision til banken, men det vil som regel være meget billigere end at betale en rente for at låne til depositum.
Hvis lejer har opsparing og ikke har brug for at låne til depositum, vil en garantiprovision til banken også normalt være mindre, end de renter lejer kunne have fået ved at lade pengene blive i banken.
Det ved udlejer, og derfor er det sjældent at se en lejekontrakt om beboelseslejlighed, hvor der er stillet bankgaranti i stedet for kontant depositum.
I erhvervslejeforhold ses det derimod noget oftere.
I beboelseslejemål kan udlejer højst kræve et depositum som svarende til 3 måneders leje.
Hvor almenlejeloven gælder, er reglerne stort set de samme som nævnt ovenfor. Dog kan der her kræves et "beboerindskud", og så er der ikke adgang til også at kræve depositum.
6. spørgsmål:
Hvad bruges forudbetalt leje til?
Egentlig ikke til noget, men dog alligevel.
Forudbetalt leje står som en form for yderligere sikkerhed for at udlejer får lejen betalt fuldt ud.
På samme måde som depositum, sker der ikke forrentning af beløbet, og udlejer kan disponere over beløbet.
Der kan højst opkræves et beløb i forudbetalt leje som svarer til 3 måneders leje.
Praktisk set har forudbetalt leje den betydning for lejeren, at lejeren kan bruge den forudbetalte leje til at "bo op" ved slutningen af lejemålet.
Et eksempel:
Lejer har betalt 3 måneders leje forud. Lejeren skal da ikke betale leje de sidste 3 måneder inden lejer flytter.
Hvis lejen forhøjes, kan udlejer også kræve betaling af depositum og forudbetalt leje forhøjet. Men kun til et beløb der svarer til 3 måneders (ny) leje for både depositums og forudbetalt lejes vedkommende.
7. spørgsmål:
Hvem skal male og hvornår?
Spørgsmålet vedrører vedligeholdelsespligten i lejligheden. Det der også kaldes indvendig vedligeholdelsespligt.
I lejeloven, er det udgangspunktet, at udlejeren skal sørge for vedligeholdelsen. Og at udlejer skal oprette en vedligeholdelseskonto, hvor der årligt skal hensættes et beløb (38,-kr pr. m2 bruttoetageareal i 2008) til at vedligeholde lejligheden for.
Lejeren skal dog sørge for at holde låse og nøgler ved lige, og eventuelt forny disse.
I lejeloven står, at udlejeren skal holde "det lejede forsvarligt ved lige", og at "fornyelse af tapet, maling, hvidtning eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte det er påkrævet....".
Det bliver man ikke så meget klogere af.
Men en god rettesnor er, at udlejeren har opfyldt sin forpligtelse hvis han løbende bruger de beløb, der er hensat på vedligeholdelseskontoen til hvidtning, maling og tapetsering. Det står direkte i lejeloven, og gælder for beboelseslejligheder.
I praksis, er det imidlertid meget sjældent, at udlejeren har vedligeholdelsespligten i lejligheden.
Bestemmelsen om hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt i lejeloven er nemlig ikke præceptiv.
Det betyder at det stort set altid aftales i lejekontrakten, at lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt. Og denne aftale holder, hvis det fremgår klart af lejekontrakten.
I denne situation skal udlejeren ikke oprette en vedligeholdelseskonto for lejligheden.
Ofte overtager lejeren en lejlighed der er nyistandsat. Det vil eksempelvis sige med ny maling overalt, ny hvidtning af lofter, nyt tapet og afslebne og nylakerede gulve.
I lejekontrakten kan det aftales at lejeren ved fraflytning ligeledes skal aflevere lejligheden nyistandsat.
Men det kan ikke aftales at lejeren skal aflevere lejligheden i bedre stand end den stand den var i ved indflytningen. Det fremgår direkte af lejeloven.
Der gælder nogle andre regler i almenlejeloven om betaling for indvendig vedligeholdelse
Her skal udlejer træffe bestemmelse om hvorvidt indvendig vedligeholdelse påhviler udlejer eller lejer.
Hvis lejer i en almen bolig har den indvendige vedligeholdelse, sker der ved lejerens fraflytning en "normalistandsættelse" for lejerens regning. Det betyder, at lejer skal betale.
Udlejer kan dog bestemme at lejeren i en almen bolig i stedet skal betale et "normalistandsættelsesbeløb". Lejerens pligt til at betale for "normalistandsættelse" ved fraflytning, eller pligt til at betale et "normalistandsættelsesbeløb", aftrappes dog over en periode på 10 år. Lejeren har dog stadig pligt til at foretage løbende indvendig vedligeholdelse, medens lejemålet kører.
8. spørgsmål:
Kan jeg selv købe nye hvidevarer og sætte ind?
I lejligheden vil der som regel være hvidevarer som tilhører udlejer, og sådanne hvidevarer vil være specificeret i lejekontrakten.
Både i lejeloven og almenlejeloven er udgangspunktet er at udlejer har den udvendige vedligeholdelsespligt, og denne vedligeholdelsespligt gælder også for de hvidevarer som tilhører udlejer.
Lejer har derfor ikke i denne situation nogen interesse i selv at købe nye hvidevarer og sætte ind.
Men alligevel opleves det, at lejer for eksempel gerne selv vil købe en ny vaskemaskine i stedet for udlejers lidt gammeldags vaskemaskine, der allerede står i lejligheden.
Det kan for så vidt godt lade sig gøre, hvis installationerne (eksempelvis afløb) er tilstrækkelige også til den nye vaskemaskine.
Der skal gives meddelelse til udlejeren om det inden den nye vaskemaskine sættes ind.
Men uden aftale med udlejer, har udlejer ingen vedligeholdelsesforpligtelse på den nye vaskemaskine.
Ved fraflytning kan lejer tage den "nye" vaskemaskine med sig, men skal som udgangspunkt sørge for at udlejers vaskemaskine på ny installeres i lejligheden.
Når jeg skriver "udgangspunkt" er det fordi man kan tænke sig, at der er gået så mange år af lejeperioden, at udlejer ikke længere med rimelighed kan kræve en stærkt forældet vaskemaskine installeret.
9. spørgsmål:
Hvad kan jeg gøre hvis der for eksempel er fugt i lejligheden?
Fugtproblemer må du ikke leve med.
Fugtproblemer omsættes hurtigt til problemer med skimmelsvamp og ødelæggelser af indbo og inventar.
Og også ødelæggelse af helbredet.
Hvis fugtproblemerne ikke kan løses ved normal og anbefalet udluftning, vil udlejer have pligt til at finde årsagen. Og pligt til at fjerne årsagen.
Efter lejeloven har udlejer nemlig pligt til at stille lejligheden til rådighed i god og forsvarlig stand, og sørge for at det gælder i hele lejeperioden. Og udlejer har også pligt til at vedligeholde ejendommen.
Så hvad enten problemerne skyldes et utæt tag, eller et utæt nedløbsrør, eller opstigende fugt fra grunden, eller at tagrenderne trænger til at blive renset, så skal udlejer gribe ind.
Hvis udlejer ikke gør det, kan det resultere i en mangel ved lejligheden, som efter lejeloven giver lejer nogle muligheder.
Lejer skal give et "påkrav" til udlejer. Det vil sige at lejer skal kunne bevise, at lejer har bedt udlejer om at sørge for at manglen straks fjernes. Eller i hvert fald straks tager skridt til at fjerne manglen. Fristen vil afhænge af manglen, men nogle uger vil ikke være usædvanligt.
Hvis udlejer ikke opfylder påkravet, kan lejeren selv sørge for det. Og for udlejerens regning.
Det er et stort skridt for lejer, især hvis det er større ting der skal foretages. Så her bør lejer allierede sig med både juridisk og teknisk bistand.
I den periode hvor manglen er til stede har lejeren også mulighed for at få en reduktion af lejen, hvis manglen forringer det lejedes værdi for lejer.
Hvis der er tale om en mangel der er væsentlig, kan lejeren hæve lejeaftalen. Det samme gælder hvis udlejer har handlet svigagtigt. (for eksempel fortiet væsentlige oplysninger, eller bevidst har løjet om dem).
Det betyder at lejer kan komme ud af lejekontrakten straks og uden varsel. Men det kræver som udgangspunkt, at der er givet påkrav til udlejer.
Endelig kan lejer også kræve erstatning, hvis eksempelvis udlejer tidligere har givet garanti eller handlet svigagtigt.
I retspraksis er der afgørelser, som viser at væsentlige fugtgener skal tages meget alvorligt, og at lejer kommer igennem med sine krav, hvis udlejer intet foretager sig.
10. spørgsmål:
Kan jeg som lejer selv leje lejligheden ud?
Nej - ikke uden videre.
I lejeloven er der en række regler, som skal følges.
Der skal være tale om en beboelseslejlighed.
Og fremleje kan kun ske til beboelse.
Lejeren kan her fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene. Det vil sige udleje til en anden lejer.
Men det samlede antal personer der herefter bor i lejligheden må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
Hertil kommer en lidt pudsig regel om, at udlejeren skal modsætte sig fremleje, hvis lejligheden vil blive beboet af mere end 2 personer pr. beboelsesrum. Det vil sige det dobbelte i forhold til reglen om, at det samlede antal personer ikke må overstige antallet af beboelsesrum.
Der skal være lavet en skriftlig fremlejeaftale, og udlejer skal modtage en kopi af fremlejeaftalen.
Herudover kan en lejer af en beboelseslejlighed fremleje hele lejligheden.
Men kun for en periode af indtil 2 år.
Og kun hvis lejeren midlertidigt er væk fra lejligheden på grund af sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.
Selvom disse betingelser er opfyldt, kan udlejer sige nej hvis der er mindre end 13 lejligheder i ejendommen. Eller hvis det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum. Eller hvis udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at sige nej.
Hvis lejligheden bliver beboet med flere end 2 personer pr beboelsesrum, skal udlejer sige nej.
En rimelig grund til at sige nej, kan være at udlejer kender den nye lejer fra en tidligere lejesag, hvor den nye lejer ikke havde overholdt sine forpligtelser.
Udlejer har yderligere muligheder for at sige nej, hvis der er tale om ældreboliger eller plejeboliger.
Hvis lejer er gift, må han ikke fremleje uden ægtefællens samtykke, hvis fremlejen betyder at lejligheden ikke længere kan bruges til fælles bolig.
Endelig kan en lejer bytte sin beboelseslejlighed med en anden lejlighed.
Men også her er en række betingelser.
Udlejer kan sige nej, hvis udlejer selv bor i ejendommen og der er mindre end 7 lejligheder i ejendommen. Eller hvis lejeren ikke har boet i lejligheden i mindst 3 år. Eller hvis lejligheden efter bytningen bebos af mere end 1 person pr beboelsesrum. Eller hvis udlejer i øvrigt har rimelig grund til at sige nej.
Og udlejer skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden efter byttet vil blive beboet af mere end 2 personer pr beboelsesrum.
Også her gælder særlige regler for ældreboliger og plejeboliger, samt særlige regler ved almene lejligheder.
Nu har du læst advokatens svar.
Og er forhåbentligt blevet lidt klogere.
Men alligevel sidder du måske tilbage med dit helt eget spørgsmål som ville være rart at få en advokat til at svare på. Og uden alt det der med at ringe og bestille tid og måske skulle finde oplysninger om din årsopgørelse og retshjælpsforsikring og skrive under på blanketter....
Det har du også mulighed for.
Du kan stille et kort og konkret spørgsmål direkte til advokat Bjarne Rasmussen.
